L’évaluation immobilière: La méthode des points de comparaison
- Généralités
- La valeur vénale
- Les méthodes
d’évaluation immobilière
- La méthode du revenu
- La méthode intrinsèque (constructive)
- La méthode constructive de Devouassout
- La méthode extrinsèque
- La méthode des points de comparaison
- Plus-value apportée par des travaux réalisés dans un immeuble
La méthode des points de comparaison
Connaissant les prix de vente d’immeubles similaires, proches et vendus récemment, on compare le bien à évaluer en
utilisant des coefficients correcteurs (ex. : + 4% pour la finition, - 5% pour la situation, + 3% pour menuiserie en
chêne…) et l’on pondère alors le bien à évaluer.
NB : C’est de loin la méthode conseillée et la plus fiable.
Eléments intervenants dans la détermination de la valeur d’un bien :
Un coefficient supérieur à l’unité indique que, sur base du critère, le, bien à évaluer est plus avantageux que le point de comparaison (et vice et versa naturellement)
| 1) Situation : | -10% à + 20% |
| 2) Superficie du terrain | -10% à +10% |
| 3) Environnement | -15% à +15% |
| 4) Bâtiment 3 façades | +10% |
| 5) Style de construction | -20% à +10% |
| 6) Confort | -10% à +10% |
| 7) Entretien–dégâts-parachèvement | -20% à +15% |
| 8) Présence de servitudes | -10% à 0% |
| 9) Valeur locative | -25% à +15% |
| 10) Largeur de façade | -15% à +10% |
| 11) Garage | -15% à +15% |
| 12) ... |
Explication de la méthode et de la pondération des points de comparaison:
Soit un immeuble à évaluer et vous connaissez au moins deux points de comparaison (si possible 3 points de comparaison ; si plus, ramener à 3 voire 4 pts de comparaison les plus similaires au bien à estimer)
A) À utiliser le plus souvent possible car la surface de l’immeuble et son habitabilité sont pris en compte :
Il suffit alors d’ajouter un poste dans la pondération qui tient compte de celle-ci (plus grand nombre de pièces habitables, de chambres,…
1er point de comparaison : immeuble sis au n° même rue….
Vendu en janvier 2007 pour la somme de 195.500 € ; bâtiment 3 façades ; jardin de 1200 m² ; construction plus récente ; en mauvais état d’entretien; 1 garage ; 1 chambre de plus
| 1) Situation (même rue): | 1.00 | 2) Actualisation du prix | 1.16 | 3) Bâtiment 3 façades | 0.90 | 4) Superficie du terrain | 0.95 | 5) Style de construction | 0.97 | 6) Entretien–dégâts-parachèvement | 1.18 | 7) Présence d’un garage | 0.95 | 8) Superficie habitable | 1.04 |
Pondération : +16% -10% -5% - 3% + 18% - 5% + 4% = 1.15
Valeur du bien de comparaison pondéré : 195.500 x 1.15 = 225.000 €
2° point de comparaison : immeuble sis au n° (autre rue proche et moins calme)…
Vendu en mai 2011 pour la somme de 211.500 € ; bâtiment mitoyen ; jardin de 531 m² ; construction de même nature; en un plus mauvais état d’entretien; 2 garages ; living très petit
| 1) Situation : | 1.06 |
| 2) Actualisation du prix | 1.06 |
| 3) Superficie du terrain | 0.97 |
| 4) Bâtiment mitoyen | 1.00 |
| 5) Style de construction | |
| 1.00 | |
| 6) Entretien–dégâts-parachèvement | 1.06 |
| 7) Présence de deux garages | 0.92 |
| 8) Superficie habitable | 1.07 |
Pondération : +6% + 6% - 3% + 6% - 8% + 7% => 1.14
Valeur du bien de comparaison pondéré : 211.500 x 1.14 = 241.000 €
Moyenne arithmétique : (225.000 + 241.000) / 2 = 233.000 €
Valeur du bien à estimer : arrondie à 233.000 € …