L’évaluation immobilière
Généralités :
L’évaluation immobilière, c’est l’ensemble des opérations nécessaires afin de déterminer la valeur d’un bien. Ces évaluations peuvent avoir plusieurs buts, ce qui explique les écarts d’appréciation parfois importants à l’égard d’un même immeuble.
Les valeurs les plus connues sont :
- la valeur vénale : (utilisée par les notaires) c’est la valeur normale d’un bien obtenue (si possible en vente publique) dans des conditions normales de vente.
- la valeur de reconstruction (ou valeur à neuf) : (utilisée par les assureurs) c’est le montant nécessaire pour reconstruire un bien identique.
- la valeur de vente forcée : (utilisée par les banquiers) c’est la valeur obtenue en cas de vente rapide et obligatoire.
- la valeur intrinsèque : c’est la valeur à neuf diminuée de la vétusté à laquelle est ajoutée le prix du terrain, elle ne dépend ni de l’endroit ni d’aucun facteur de convenance.
Il existe bien d’autres valeurs telles la valeur de convenance, la valeur affective, la valeur d’expropriation...
- Valeur d’usage : tient aussi compte des possibilités d’utilisation par plusieurs personnes (ex : pour un industriel, la proximité d’une gare, d’une autoroute ; pour un médecin, la possibilité d’entrée indépendante, de salle d’attente…) ; est assez proche de la valeur vénale.
- Valeur de convenance : tient compte de caractères subjectifs pour une certaine personne (ex : le rachat de la maison paternelle, achat pour agrandir sa propre habitation…) ; n’est que parfois retenue en matière d’expropriation.
- Valeur d’avenir : qui tient compte d’événements futurs avantageux (ou inversement) suffisamment certains de se produire pour qu’un acheteur avisé en tienne compte.
- Valeur locative : c’est le revenu moyen normal qu’un propriétaire pourrait attendre d’un bien ou partie de bien mis en location (attention : différence avec le loyer qui est un prix convenu entre 2 parties et peut dépendre de convenances ou de circonstances diverses et ne pas refléter le revenu normal).
La Valeur vénale :
La valeur vénale fluctue dans le temps et l’espace à cause de facteurs économiques (sécurité dans la brique, précarité de l’emploi, taux d’intérêts hypothécaires…) et de facteurs techniques (situation du bien dans le quartier qui évolue, construction d’une autoroute, d’une usine à proximité…).
Il existe principalement trois méthodes de calcul :
1) Méthode du revenu (sa rentabilité) :
en se basant sur le revenu de l’immeuble : vv = revenu annuel net / taux de placement
Remarque :
le taux de placement est le rendement attendu par l’acheteur avec son argent en achetant le bien : or il doit payer le prix d’achat + les frais « de notaire » de +/- 15%. (le taux de capitalisation est applicable pour le vendeur : il obtient le prix de la vente sans frais et son taux de rendement est donc sans frais et donc plus élevé que le taux de placement ; habituellement seul le taux de placement sera utilisé pour nos calculs.)
Exemple :
| - Revenu annuel brut : 870 € / mois x 12 mois | = 10.440 € |
| - Revenu annuel net : (entre 60 et 70% du brut ; ici immeuble assez ancien
=> charges d’entretien plus importantes => 40% de charges : entretien extérieur, réparations, assurances, inoccupation, précompte immob...) 10.440 x 0,6 |
= 6264 € |
| - Taux de placement, frais de notaire inclus | = 3.75 % |
| - Calcul de la valeur vénale par cette méthode : 6264 x 100 / 3.75 | = 167.040€ |
2) Par la valeur intrinsèque :
valable uniquement pour des immeubles plus ou moins neufs ou des immeubles exceptionnels si la comparaison est impossible; le terrain et la maison sont calculés séparément : le bâtiment est évalué à neuf moins sa vétusté ; le terrain est évalué à nu, sans encombrement ; les 2 valeurs trouvées sont enfin ajoutées.
Exemple :
Valeur de reconstruction :
| - caves : +/- 105 m³ x 210 €/m³ | = 22050 € |
| - reste du bâtiment : +/- 585 m³ x 330 €/m³ | = 193050 € |
| - Valeur totale du bâtiment à neuf, tvac et frais d’architecte compris : | = 215.100 € |
Valeur réelle :
Valeur à neuf – vétusté ;
Ici immeuble de 80 ans et bien entretenu (surtout à l’extérieur), partiellement rénové => 20 % de vétusté appliquée.
Valeur réelle = 215.000 x 080 = 172.000 €
Valeur du terrain nu :
72 m³ x 120 € = 8640 €
Valeur intrinsèque :
172.000 + 8640 = 180.640 €
3) En se basant sur les points de comparaison :
Connaissant les prix de vente d’immeubles similaires vendus récemment, on compare le bien à évaluer en utilisant des coefficients correcteurs (ex. : + 4% pour la finition, - 5% pour la situation, + 3% pour menuiserie en chêne…) et l’on pondère alors le bien à évaluer. C’est de loin la méthode conseillée et la plus fiable.
Exemples de méthodes de comparaison :
Soit un immeuble à évaluer et vous connaissez au moins deux points de comparaison (si possible 3 points de comparaison)
A) A éviter absolument : moyenne simple des pts de comparaison :
ex : (195500 € + 211500 €) /2 = 203500 €
B) A utiliser le plus souvent possible car la surface de l’immeuble et son habitabilité sont pris en compte :
Cette fois, les valeurs de ces biens de référence seront pondérées en fonction de différents critères repris plus bas, puis ramenées à un prix unitaire par m² de bâti habitable ; la moyenne sera recherchée avant de multiplier celle-ci par la superficie habitable du bien à évaluer.
1er point de comparaison : immeuble sis au n° même rue...
Vendu en janvier 2007 pour la somme de 195500 € ; surface habitable :164 m² ; bâtiment 3 façades ; jardin de 1200 m² ; construction plus récente ; en un plus mauvais état d’entretien; 1 garage ;
| 1) Situation (même rue) | : 1.00 |
| 2) Actualisation du prix | : 1.16 |
| 3) Bâtiment 3 façades | : 0.90 |
| 4) Superficie du terrain | : 0.95 |
| 5) Style de construction | : 0.97 |
| 6) Entretien–dégâts-parachèvement | : 1.06 |
| 7) Présence d’un garage | : 1.00 |
Prix au m² de superficie habitable : (199500 : 164) = 1216.46 €/m²
Pondération : 0.16 - 0.10 – 0.05 - 0.03 + 0.06 = 1.04 => 1216.46 x 1.04 = 1265.12 €/m²
2° point de comparaison : immeuble sis au n° (autre rue proche et plus calme)
Vendu en mai 2007 pour la somme de 211500 € ; surface habitable : 174 m² ; bâtiment mitoyen ; jardin de 331 m² ; construction de même nature ; en un plus mauvais état d’entretien; 1 garage ;
| 1) Situation (même rue) | : 0.96 |
| 2) Actualisation du prix | : 1.00 |
| 4) Bâtiment mitoyen | : 1.00 |
| 5) Style de construction | : 1.00 |
| 6) Entretien–dégâts-parachèvement | : 1.03 |
| 7) Présence de deux garages | : 0.93 |
Prix au m² de superficie habitable : (211.500 : 174) = 1215.52 €/m²
Pondération : - 0.06 – 0.03 + 0.04 – 0.06 = 0.89 => 1215.52 x 0.89 = 1081.81 €/m²
Moyenne arithmétique au m² de Sh: (1265.12 + 1081.81) / 2 = 1173.47 € /m²
Valeur du bien à estimer : 1173.47 x 144 (Sh du bien à évaluer) = 168.979 €
arrondi à 169.000 €
Remarque: pour la clarté de l'exemple, seuls deux points de comparaison ont été pondérés mais dans la réalité, il faut analyser au moins trois immeubles comparatifs.
Cas particulier des Immeubles exceptionnels
Il s’agit d’immeubles tels que châteaux, cliniques, grands magasins...
Les 3 méthodes décrites plus haut restent d’application mais tenant compte des remarques suivantes dues au caractère de dimension exceptionnelle ou de spécialisation :
- Ce marché étant réduit, il faut élargir le secteur de points de comparaisons.
- Ce méthode par blocs peut être utilisée : le terrain, la construction principale, les annexes sont évalués séparément puis additionnés et enfin pondérés (en général de 10 à 30%).
- Si le terrain est très grand, on peut utiliser aussi la méthode « de récupération foncière » : valeur du terrain à bâtir sous déduction des frais de démolition…
- On peut aussi, dans les cas ou aucun point fiable de comparaison ne peut être trouvé, partir de la valeur intrinsèque corrigée par un coefficient « économique » (situation, désuétude des matériaux, …)